אלי דניאל
חברת מעלות פירסמה את דירוג האשראי שלה ל-6 חברות נדל"ן: אזורים, מרדכי אביב, סולומון, סולל בונה, צבי צרפתי ושיכון ובינוי. הורדת הדירוג נובעת, בין היתר, מהשפעת האירועים הבטחוניים. כמו כן, דירוג האשראי של א.לוי, בן יקר גת ונכסי הדרים נמצא כיום בבדיקה. דירוג האשראי התבצע ע"י האנליסטית רויטל דור וילק.
וילק מציינת כי ברבעון הרביעי של שנת 2000 חלה הסלמה בטחונית שהתבטאה בהתנגשויות בשטחי יו"ש, חבל עזה ושטחי הרשות הפלשתינית, כמו גם בגל אירועי טרור ופיגועים בקו התפר ובישראל. המתיחות גרמה להטלת סגר על השטחים והגבירה את אי הוודאות הפוליטית והמדינית. להערכת וילק, פוגעת המתיחות בענף הנדל"ן במספר מישורים ובעיקר במחסור בידיים עובדות (בטווח הקצר), ירידה בשיווק הדירות בכל הארץ ובעיקר באזורי התפר בין ישראל לרשות הפלשתינית (טווח בינוני/ארוך).
וילק סבורה כי הפגיעה בענף הנדל"ן חמורה יותר מהפגיעה במרבית ענפי הכלכלה האחרים במשק. להערכתה, הפגיעה בענף, שבאה לאחר תקופת מיתון ארוכה (מאז 1996) מורידה את הציפיות לתנופה חדשה בענף, שהתעורר בשנים 1999-2000, ומכאן שפגיעה זו עלולה להשפיע ביתר שאת על רמת מחירי הדירות. לדעת וילק, סימני התאוששות בענף עשויים להופיע עם התייצבות המצב הבטחוני והמדיני, הורדת ריבית ושינויי חקיקה (כגון: הכרה בריבית המשכנתאות) או הגדלת המעורבות הממשלתית בבנייה (כגון: בפרויקטים של תשתית).
אזורים - חברה להשקעות בפיתוח ובבניין
קבוצת אזורים היא מהקבוצות המובילות בתחום הנדל"ן בישראל. הקבוצה עוסקת בתחומי היזמות למגורים, התעשייה והנכסים המניבים. בין השנים 2000-1999 חלה ירידה חדה בהיקפי מכירות הדירות והכנסות החברה מתחומי היזמות למגורים בארץ ותעשיית הבנייה (המהווים את מגזרי הפעילות העיקריים של החברה). עיקר הכנסות הקבוצה בין השנים 2000-1997 נבעו ממגזר היזמות למגורים (70%-60%) והתעשייה (30%-20%). בשנים האחרונות חל גידול בשיעור ההכנסות ממגזר הנכסים המניבים מכ-6% לכ-12%. כמו כן, לחברה מעורבות בהקמה פרויקטים במזרח אירופה ובקפריסין.
בין הפרויקטים בביצוע, בונה החברה פרויקט דירות בהיקף של 372 יח"ד במתחם המרינה בהרצליה. בשל פסיקת בית המשפט, החברה לא יכולה - באופן זמני - להמשיך ולשווק דירות אלא כדירות נופש. להערכת וילק, המשך הדחייה בתהליך הדיון המשפטי ומתן הכרעה בנושא עלול להביא לפגיעה ברווחיות המתוכננת בפרויקט.
כמו כן, כניסת החברה לפעילות יזמית בחו"ל עשויה לשפר את מיצובה העסקי ולהגדיל את פיזור הפעילות בה כל עוד תפעל להגבלת החשיפה הפיננסית והעיסקית הגלומות בפעילות כזו. חלק מהמדינות במזרח אירופה מדורגות בדירוגים הנמוכים מהדירוג של ישראל.
בנוסף, המשך שחיקת מחירי הדירות עשוי לפגוע בשיעורי הרווחיות של החברה (וכתוצאה מכך ביחסי החזר החוב) שכן החברה רכשה את חברת שיכון ופיתוח, בין היתר, באמצעות חוב פיננסי.
וילק סבורה כי מיצובה העסקי של החברה גבוה מהממוצע ושיעורי הרווחיות הגולמית והתפעולית בחברה דומים לחציון הענפי. האיתנות הפיננסית של החברה גבוהה מאוד ביחס לממוצע הענף בשנים 2000-1998. להערכתה, על אף הרעה ביחסי כיסוי החוב של החברה (הרעה שקרתה בד בבד עם ההרעה בענף כולו) יחסי כיסוי החוב עדיין טובים מהממוצע הענפי, אולם, בהשוואה לענף הם נמוכים יחסית לחברות בדירוג AA. לפיכך, דירוג איגרות החוב של החברה הורד מ-AA ל-AA מינוס.
מרדכי אביב תעשיות בנייה
נכון לשנת 2000, תמהיל הפרויקטים למגורים בביצוע ותכנון בחברה מרוכז בעיקר בפרויקטים בירושלים, כדוגמת: בית כלל, הר כתרון, מעלה אדומים, ביתר עלית ורמלה. להערכת וילק, תמהיל הפרויקטים של החברה מצביע על סיכון גבוה יותר ביחס לחברות יזמיות אחרות בענף. וילק סבורה כי הפרויקטים שבסמוך לאזורי עימות עלולים להיפגע מהמשך המתיחות הבטחונית, והדבר יבוא לידי ביטוי בקצב השיווק. וילק מעריכה כי הריכוזיות בסל הפרויקטים של החברה פוגעת במיצובה העסקי ועשויה להשליך גם על הסיכון הפיננסי שלה. כמו כן, המשך ההאטה בשיווק הפרויקטים באזור ירושלים צפוי לפגוע בהכנסות ורווחיות החברה.
וילק מציינת כי לחברה חשיפה עסקית מסוימת בשל העסקת עובדים מהרשות הפלשתינית. החל מהרבעון הרביעי בשנת 2000 הביאה החשיפה האמורה להאטה בהתקדמות הבנייה בחלק מהפרויקטים שבביצוע.
ברבעון שעבר רכשה החברה באמצעות חברה נכדה קרקע בשטח של 24 דונם בבודפשט, המיועדת להקמת כ-600 יח"ד. להערכת וילק, כניסתה של החברה לבנייה במרכז אירופה עשויה לשפר את מיצובה העסקי (עקב פיזור) ובתנאי שתיערך למניעת החשיפה לסיכון הפיננסי והעסקי הגלום בפעילות כזו. לדעת וילק, פעילותן היזמית של חברות ישראליות במזרח ומרכז ארופה מאופיינת בראשוניות, אולם כניסתן של חברות מתחרות אירופיות נוספות צפויה להגביר את התחרות ולשחוק את הרווחיות.
כמו כן, קיים סיכון של חוסר היכרות עם השוק המקומי. וילק מסכמת כי לחברה איתנות פיננסית ויחסי כיסוי חוב הגבוהים בהרבה מהממוצע המקובל בענף. עם זאת, מעלות מעריכה כי הנתונים הפיננסיים של החברה עלולים להיפגע בטווח הקצר והבינוני עקב קשיים בשיווק נכסי נדל"ן באזור ירושלים וסביבתה. לפיכך, דירוג איגרות החוב של החברה הורד מ-A פלוס ל-A מינוס.
סולומון אחזקות
וילק מציינת כי החברה פועלת בעיקר בבנייה למגורים. החל משנת 1999 בנתה החברה ואף השכירה מבנה תעשייה באשדוד. כמו כן, החברה מתכננת בנייה להיי-טק במודיעין. להערכת וילק, קיים פיזור סביר בסל הפרויקטים למגורים בחברה הן מבחינה גיאוגרפית והן מבחינת פלחי אוכלוסייה.
וילק סבורה כי הפרויקט המתוכנן לבנייה להיי-טק במודיעין סובל מסיכון עסקי גבוה עקב האטת הפעילות בתחום ההיי-טק והירידה הצפויה בביקוש לשטחים במגזר זה, בייחוד בשטחי הפריפריה. על פי מדיניות החברה, אין בכוונתה להעמיק את השקעותיה בפרויקט באופן מהותי כל עוד לא הושכרו ו/או נמכרו שטחים בפרויקט (עם זאת, ל